周口市人民政府办公室
关于印发周口市前期物业管理招标投标管理
暂行办法的通知
周政办〔2018〕65号
各县（市、区）人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，市人民政府有关部门：
《周口市前期物业管理招标投标管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
2018年7月17日
周口市前期物业管理招标投标管理暂行办法
第一章总则
第一条为规范前期物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房﹝2003﹞130号）、《河南省物业管理条例》、《河南省实施﹤中华人民共和国招标投标法﹥办法》、《周口市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》（周政﹝2016﹞46号）等有关法律法规和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，按照合同约定对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。
第三条本办法适用于市中心城区范围内前期物业管理招标投标活动。住宅及非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，实施前期物业管理。
前期物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门，负责市区前期物业管理招标投标活动的指导、监督管理。其主要职责是：（一）指导、监督管理前期物业管理招标投标活动；（二）制定前期物业管理评标办法和招标文件标准文本；
（三）建立市物业管理评标专家库及评标委员会管理办法；
（四）负责市区物业管理招标投标活动的备案工作；
（五）处理物业管理招标投标评标活动的有关投诉；
（六）协助有关部门查处物业管理招标投标违法行为。
第五条任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理的招标投标活动。
第二章招标
第六条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。一个物业管理区域内存在分期建设或者多个公司建设的项目，应当统一招标人，前期物业管理招标约定的内容应当与物业管理区域的实际内容一致。
第七条前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以委托招标代理机构组织招标。具有编制招标文件和组织评标能力的，也可自行组织招标。
第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采用公开招标方式的，应当在市主要新闻媒体上发布招标公告。同时，建设单位通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”免费发布招标公告，物业服务企业通过“河南省物业管理综合监管平台”查看、办理招标投标事项。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、联系方式、投标申请人条件、资格预审方式以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应包含前款规定的事项。
第九条总建筑面积在5万平方米以上的住宅项目和总建筑面积在3万平方米以上的非住宅项目，建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。
第十条总建筑面积在5万平方米以下的住宅项目和总建筑面积在3万平方米以下的非住宅项目，经市住房和城乡建设局批准，建设单位可以采用邀请招标的方式选聘前期物业服务企业。采用邀请招标方式选聘物业服务企业的，应当到市住房和城乡建设局备案。
第十一条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：
（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；
（二）招标项目的类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能区分、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等；
（三）物业管理服务内容及要求；
（四）对投标人及投标书的要求；
（五）招标活动方案；
（六）评标标准和评标方法；
（七）物业服务合同签订说明；
（八）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。
第十二条招标文件要求投标人对投标行为进行承诺保证的，可提交一定数额的保证金，保证金的提交推行银行保函制度，在确定中标人后5个工作日内解除或退还。
招标文件未对中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第十三条招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向市住房和城乡建设局在线备案。备案时应当通过平台提交以下资料电子版或扫描件：
（一）河南省前期物业管理项目招标备案申请表；
（二）招标公告或招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图；
（五）物业管理区域认定证明材料；
（六）法律、法规规定的其他材料。
自受理招标备案申请之日起3个工作日内，对符合条件的，通过“河南省物业管理综合监管平台”出具物业管理项目招标备案通知书。
第十四条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人的简历和业绩等证明材料。
第十五条公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
第十六条符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过5人时，招标人可以从中随机选取5个投标申请人。
符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人少于3人的，招标人应当重新招标。
第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，投标人编制投标文件所需要的时间自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于5个工作日。
第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期至少15日前，以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十条招标人应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：
（一）现售商品房项目在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。
第三章投标
第二十一条本办法所称投标人，是指响应前期物业管理项目招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当符合招标文件要求的条件。
第二十二条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）项目的收支预算和投标报价；
（三）物业服务方案及其管理服务承诺；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第二十三条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前10日内以书面形式向招标人提出。
第二十四条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十五条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十四条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达的补充或者修改内容无效。
第四章开标、评标和中标
第二十六条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，在市住房和城乡建设局的监督下，由招标人组织公开进行。
开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十八条评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人以上单数，其中物业管理方面评标专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市住房和城乡建设局建立的物业管理评标专家库或从河南省物业管理评标专家名录库中随机抽取。同时，至少确定2名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。
第二十九条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾在其他招标投标评标活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员由（一）（二）项规定情形之一的，应当主动提出回避。
第三十条评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。
第三十一条评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明。其澄清或者说明不得超过投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十二条评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求，可以否决所有的投标。依法必须进行招标的物业管理项目所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十三条符合下列情形之一的，评标委员会应当认定为无效投标：
（一）投标文件没有按照招标文件要求加盖印章或者出具授权委托书的；
（二）招标文件中承诺的服务标准或者管理方案与法律法规规定或服务规范明显不一致的；
（三）投标报价的最终价格和计算方法不符合招标文件要求，成本核算中未如实核算相关社会保险、税费的或者以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的；
（四）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。
第三十四条评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。
第三十五条评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和评标办法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。认定无效投标的还应当出具无效投标说明。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，也可以委托评标委员会直接确定中标人。
第三十六条招标人应当在完成评标后15日内确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第三十七条招标人应当自确定中标人之日起15日内，通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向市住房和城乡建设局在线备案。
备案时应当提交以下资料：
（一）开标评标过程；
（二）确定中标人的方式及理由；
（三）评标委员会的评标报告；
（四）中标人的投标文件；
（五）前期物业服务合同；
（六）法律、法规规定的其他材料。
采用委托代理招标的，应当同时提交委托代理合同。
市住房和城乡建设局自受理中标备案申请之日起3个工作日，通过“河南省物业管理综合监管平台”对符合条件的，出具物业管理项目中标备案通知书。
第三十八条建设单位在申请办理商品房预售许可证、现房销售备案和非出售新建项目竣工备案手续时，应当提交物业管理项目中标备案通知书或其他证明文件。
第三十九条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十条招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。
第四十一条投标人和其他利害关系人对评标过程或中标结果有异议的，应当在知道其权益受到侵害之日起10日内，以书面形式向招标人或市住房和城乡建设局投诉。招标人或市住房和城乡建设局应当自接到投诉之日起30个工作日内依法处理。
第五章责任追究
第四十二条建设单位存在下列情形之一的，由市住房和城乡建设局按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。
未通过招标投标方式选聘物业服务企业的；
向他人透露潜在投标人名称、数量的；
与投标人串通、泄露招标信息的。
第四十三条物业服务企业存在下列情况之一的，由市住房和城乡建设局按照有关规定予以处理，并记入该企业不良行为记录。
未通过招标投标方式擅自承接物业项目的；
与他人串通投标的；
投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
以向招标人或评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；
无正当理由拒不签订前期物业服务合同的。
第四十四条物业管理招标投标活动中，物业管理行政工作人员未按照有关规定履行监督管理职责的，由市住房和城乡建设局或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十五条业主和业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的或各县（市）开展前期物业管理招标投标活动的，可参照本办法执行。
第四十六条前期物业管理招标费用由招标人承担。
第四十七条本办法自发布之日起施行。