《周口市人民政府关于公布周口市中心城区城镇土地级别与基准地价的通知》（周政〔2025〕9号）自2025年12月17日起正式实施，现就政策的主要内容解读如下：
一、编制的必要性
基准地价的更新是土地管理的一项常态化、基础性工作。城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界范围内，各土地级别或均质区域，在一定估价期日、设定的用途、容积率、使用年限、开发程度等条件下的土地使用权平均价格。
根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。原国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）要求，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。2020年3月，党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，要求各地“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制”。按照河南省自然资源厅办公室发布的《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）通知要求：为保持基准地价成果的现势性，使土地估价结果符合客观实际，各地现行基准地价成果满3年的（估价期日为2018年7月1日以前），应视市场情况，在技术方案报省厅同意后开展局部更新或者全面更新。2023年1月30日，河南省自然资源厅办公室发布《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10号），全面开展河南省城镇土地级别与基准地价更新调整工作。
周口市现行土地级别和基准地价成果于2019年（基准日为2018年1月1日）公布实施，至今已有近6年时间，近年来周口市城镇基础设施建设发展加快，社会经济状况及房地产市场变化较大；同时，周口市国土空间总体规划（2021-2035年）成果已编制完成，该项规划将淮阳区、商水县统一纳入了规划范围，新增了川淮新区等重点发展区域，本次规划相比之前有了很大调整；目前淮阳已撤县设区，应坚持中心城区“一盘棋”，统筹考虑，统一编制。上述情况对土地市场供需及用地结构带来了新的要求，原有的基准地价成果已不能准确反映我市社会经济发展状况及土地市场地价水平，与当前城镇土地资产管理需要不相适应，需对原有的土地级别和基准地价进行更新调整。
因此，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观的反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，周口市自然资源和规划局会同有关部门充分对接、多次论证、反复修改，对周口市中心城区城镇土地级别与基准地价进行了更新调整。
二、编制的作用
基准地价作为法定公示地价标准，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据，是促进土地集约节约利用的重要杠杆。主要作用如下：
一是强化土地市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率；
二是完善土地价格体系，使基准地价成果更加符合城镇土地价格的客观实际，保持城镇基准地价成果的科学性和现势性；
三是协调区域地价，充分发挥基准地价在土地市场价格体系中的基础性作用，客观地反映出不同区域之间真实的经济差异和地价水平，促进全市土地市场均衡发展；
四是适应自然资源管理新常态，贯彻落实国有土地资产管理、评估法律法规，进一步加强公示地价体系建设和管理。
三、主要内容及价格内涵
（一）本次周口市中心城区基准地价用地类型分为商服用地（不含商务金融）、商务金融用地、住宅、工矿、仓储、公共管理与公共服务、交通运输及地下空间用途（地下商服用地、地下停车场用地）。较上次主要变化为：商服用地细分为商服用地（不含商务金融）和商务金融用地，工矿仓储用地细分为工矿用地和仓储用地，交通运输用地细分为交通运输用地（场站类）和交通运输用地（线路类）；新增地下空间类别，同时细分为商服类和交通场站类。黄泛区农场场部基准地价用地类型分为商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地、交通运输用地五类；黄泛区农场四分场和淮阳区各乡镇基准地价用地类型分为商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地四类。
（二）基准地价是正常市场条件下，各用途各土地级别区域内设定土地开发程度、容积率等条件下的国有出让土地使用权平均价格。
（三）周口市中心城区平均容积率：商服用地（不含商务金融）平均容积率为2.0、商务金融用地平均容积率为2.2、住宅用地平均容积率为2.5、工矿仓储用地平均容积率为1.0、公共管理与公共服务用地平均容积率为1.5、交通运输用地平均容积率为1.0。
黄泛区农场和淮阳区各乡镇平均容积率：商服用地平均容积率为1.8，住宅用地平均容积率为1.8，工矿仓储用地平均容积率为1.0，公共管理与公共服务用地平均容积率为1.5，交通运输用地平均容积率为1.0。
（四）年期：均为法定最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年。
（五）周口市中心城区基准地价开发程度：商服用地、商务金融用地、住宅用地1-5级，工矿、仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地1-4级需达到“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖及场地平整）土地开发程度；商服用地、商务金融用地、住宅用地6-7级，工矿、仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地5级需达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）土地开发程度。
黄泛区农场场部基准地价开发程度为：“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）土地开发程度。
黄泛区农场四分场和淮阳区各乡镇基准地价开发程度为：“三通一平”（通路、通电、通上水及场地平整）。
（六）基准地价的估价基准日：2023年1月1日。
四、新旧政策差异
（一）基准日方面。本次公布实施的基准地价基准日为2023年1月1日，上次文件执行的基准日是2018年1月1日，本次基准地价基准日时间节点更近，地价更符合周口市土地市场情况。
（二）土地用途方面。本次制订的基准地价用途较上次相比，对部分用途二级地类进行了细化，细分为商务金融用地、仓储用地、交通运输用地场站类和线路类，同时，制定了地下空间两类用途的基准地价。
（三）基准地价方面。本次基准地价与上次基准地价相比，根据实际情况对各类各级别土地进行了更新调整。商服用地因近几年土地市场变化情况，有一定幅度下调，统一内涵后平均降幅约为7%；住宅用地有一定上涨，平均涨幅在5%左右；工矿仓储用地与上次同级别同区域相比，平均涨幅约12%，在低级别时，受河南省被征地农民社会保障费用最低标准调整影响（自2019年开始由4220元/亩上涨至2023年的41500元/亩），末级地价有17%的上涨，也符合全省工业用地地价变化情况。
解读机关：市自然资源和规划局
解 读 人：陈良雨
联系电话：0394-6071116
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