各县（市、区）人民政府，市城乡一体化示范区、周口临港开发区、黄泛区农场管委会，市人民政府有关部门：
《周口市城市更新实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真抓好贯彻落实。
2023年10月19日
周口市城市更新实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神，扎实有序推进城市更新，推动城市高质量发展，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》（厅字〔2021〕36号）、《住房城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、《河南省人民政府关于印发河南省“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划的通知》（豫政〔2021〕43号）、《河南省人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（豫政办〔2023〕51号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城市更新，是指对我市城市存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、增强安全韧性、促进经济社会发展的活动。城市更新项目具体包括下列类型：
（一）以老旧小区、城中村等为更新对象，提升居住品质的项目；
（二）以老旧厂区、老旧产业园区、老旧市场等低效或者闲置用地、建（构）筑物为更新对象，盘活低效资源的项目；
（三）以老旧街区、历史文化街区、标志性建（构）筑物等为更新对象，提升城市风貌，实施保护传承与活化利用的项目；
（四）以市政基础设施、公共服务设施、城市交通体系、智慧城市建设等为更新对象，提升城市功能品质的项目；
（五）以低碳发展、生态修复、绿色空间等为更新对象，提升城市生态品质的项目；
（六）以提高城市综合承载能力、防灾抗灾减灾能力等为更新目标，提升城市安全韧性水平的项目；
（七）经市人民政府确定的其他城市更新项目。
第三条 城市更新应坚持“系统谋划、有序推进，以人为本、公益优先，政府引导、市场运作，因域施策、保护优先，多元参与、共治共享”的原则。
（一）系统谋划，有序推进。坚持问题导向，解决难点、堵点、痛点问题；坚持目标导向，提升城市竞争力、承载力和可持续发展能力；坚持结果导向，合理确定城市更新任务，对城市更新进行整体谋划，系统推进实施城市更新行动。
（二）以人为本，公益优先。坚持人民城市人民建、人民城市为人民，把满足人民群众美好生活需要作为工作的出发点和落脚点，以补短板、惠民生、增活力为更新重点，强化公共服务有效供给，集中力量解决群众“急难愁盼”问题，提升人居环境品质，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。
（三）政府引导，市场运作。充分发挥政府统筹引导作用，建立城市更新行动工作机制，研究制定支持政策，强化统筹推进力度。持续优化改善营商环境，鼓励支持各类市场投资主体参与城市更新，多种方式引入社会资本，实现决策共谋、建设共管、成果共享，形成多元化、可持续的更新模式。
（四）因域施策，保护优先。合理确定更新范围和规模，坚持“留改拆”并举，严控大拆大建，鼓励采用“绣花”功夫进行微改造，在保持城市肌理的基础上，开展综合整治有机更新；坚持尊重历史的科学态度，加强历史文化保护传承，对古树名木、历史建筑等实施最严格的保护，最大限度留存城市记忆，为城市守住历史文脉。
（五）多元参与，共建共享。充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性，广泛听取群众和专家的意见建议，建立平等协商机制，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。
第二章 工作机制
第四条 市人民政府加强对城市更新工作的领导，成立市城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组），建立城市更新专家委员会。
市领导小组负责统筹、协调推进城市更新工作，研究、审议重大项目方案、政策举措，协调解决城市更新重大问题，建立健全工作推动、考核奖惩等体制机制。领导小组办公室设在市住房城乡建设局，具体负责日常工作。
城市更新专家委员会对城市更新规划、行动计划、实施方案、项目等进行指导和审核。
第五条 各县（市、区）人民政府、管委会是推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责组织、协调和管理本辖区内城市更新工作。
第六条 市住房城乡建设局负责指导、协调、监督全市城市更新工作，牵头研究城市更新政策、依法优化项目审批流程；负责施工图审查监督管理、施工许可、质量安全监督、消防审验、竣工验收备案、城市更新项目协调推进等工作；负责项目库管理等工作；负责住房保障、危房治理、老旧小区改造等统筹管理。
市自然资源和规划局负责用地审批、规划编制管理、规划许可、不动产登记等工作；负责土地、规划、不动产登记等政策制定。
市发展改革委负责做好城市更新与国民经济和社会发展政策之间的有效衔接，承担城市更新重大项目立项工作。
市财政局统筹并指导城市更新资金安排工作。
市文化广电和旅游局负责城市更新中世界文化遗产、各级文物保护单位、不可移动文物的保护和管理，并配合做好历史文化名城、名镇的保护和监督管理等工作。
市交通运输、金融、水利、城管、工业和信息化、公安、生态环境、应急、商务、教育体育、民政、电力等相关部门按照职责分工，加强协调联动，形成工作合力，协同推进城市更新工作。
第七条 城市更新项目应确定实施主体，具体负责前期策划、现状评估、方案编制、项目报批、施工建设、后期运营等事项。
第八条 城市更新项目的实施主体由物业权利人依法确定。本办法所称物业权利人是指不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、依法取得不动产使用权的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等。
涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。
因维护公共利益、公共安全等确需实施的城市更新项目，无法确定实施主体的，由各县（市、区）人民政府、管委会依法采取招标等方式确定实施主体。
对于重大和跨区域的城市更新项目，可由市人民政府统筹组织实施。
第九条 充分发挥各方主体优势，鼓励政府平台公司与专业化企业开展合作，加大资源整合力度，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。
第三章 城市体检
第十条 市住房城乡建设局和各县（市、区）人民政府、管委会应按照住房城乡建设部关于开展城市体检工作的具体要求，组织开展城市体检评估，城市体检结果应作为编制城市更新专项规划和城市更新年度计划的依据。坚持“一年一体检、五年一评估”，建立“发现问题—整改问题—巩固提升”的城市体检工作机制，合理确定城市更新任务和项目。市中心城区要全面开展城市体检，县级城市及有条件的县城要积极开展城市体检，鼓励聚焦韧性城市、风貌品质、完整社区等开展专项体检、片区体检。
第十一条 市住房城乡建设局和各县（市、区）人民政府、管委会应在住房城乡建设部、省住房城乡建设厅发布的城市体检指标体系基础上，对城市既有建筑、低效用地、市政基础设施、公共服务设施、产业发展、生态环境等开展全面体检评估，把城市体检发现的短板弱项作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。
第四章 规划和计划
第十二条 以国土空间总体规划为统领，依据城市体检结果，明确历史文化风貌等空间管控要求，编制城市更新专项规划，分区分类提出更新策略和实施计划。
第十三条 市住房城乡建设局负责组织编制市中心城区城市更新专项规划，报市人民政府批准。
各县（市）人民政府组织编制辖区内城市更新专项规划，在规划中明确划分更新片区范围，并纳入辖区国土空间总体规划。
第十四条 市住房城乡建设局负责组织编制城市更新技术导则，提出片区策划指引和项目实施方案指引，明确相关技术要求，指导城市更新规范实施。
第十五条 各县（市、区）人民政府、管委会根据城市更新专项规划和技术导则组织编制更新片区策划方案，明确片区发展目标、产业定位、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议等内容。片区策划方案应征求利益相关人、社会公众、意向实施主体等意见并组织专家论证，编制成果报市领导小组办公室备案。重要地区、重要地段片区策划方案应报市领导小组审议。
第十六条 各县（市、区）人民政府、管委会以城市更新规划和片区策划为基础，拟定各自辖区城市更新年度计划（以下简称更新计划）。城市更新计划应明确年度目标和具体项目（储备项目和实施项目），包括项目类型、实施主体、范围和规模、建设内容、搬迁安置、投资估算、投资来源、进度安排等。
第十七条 建立城市更新项目库管理制度，纳入更新计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态管理，享受城市更新相关政策和资金支持。
第十八条 经审定的更新计划，因公共利益、规划统筹、项目实施等原因确需调整的，应按照更新计划编制程序，重新审查后方可调整。
第五章 项目实施
第十九条 实施提升居住品质类项目时，应尊重居民意愿，通过完善配套设施、消除安全隐患、提升管理水平，为居民打造安全、舒适的居住环境。
系统推进老旧小区改造，补齐水、电、气、通信、热力、环卫及道路、停车、充电等设施短板。坚持区域联动，合理拓展改造实施单元，系统推进相邻小区及周边地区联动改造。坚持示范先行，积极推进试点项目建设，利用片区空地新增停车位以及老年活动广场等公共活动空间，形成一套可复制可推广的经验。探索建立老旧小区后期管理长效机制，采取“能进则进”“以整带散”“集合捆绑”等方式，推动街道与物业企业签订框架协议，物业企业逐步进驻老旧小区开展服务，解决老旧小区零散片区无物业管理的难题，实现物业管理全覆盖。
稳慎推进城中村更新，针对不同类型城中村特点，结合建筑质量状况、人居环境情况、群众意愿、历史文化保护等因素，合理确定整治提升、拆除新建、拆整结合等实施方式。对公共设施无法配套、存在明显安全隐患的存量城中村和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑，积极申报纳入城中村改造计划，争取上级政策资金。将因城市边界扩展而包裹的村落，通过优化空间结构、转换集体建设用地性质、完善设施服务等方式，尽快改造为城市社区或其他功能空间。
第二十条 实施盘活低效资源类项目时，以老旧厂区、老旧产业园区、老旧市场等为重点。
推进老旧厂区、产业园区更新，在严格落实工业遗产保护和利用的基础上，明确更新片区产业定位、落地条件、规模布局、性质用途、时序安排、保障措施等，通过转换土地用途、转变空间功能等方式，建设新型基础设施，发展现代服务业等产业业态，盘活整理低效或者闲置用地。
推进老旧市场更新，在尊重原有业态的前提下，优化基础设施与公共服务设施布局，改善内外环境，引入新业态，打造便民场所，激发老旧市场活力。
第二十一条 实施城市风貌提升类项目时，处理好城市历史文化遗存保护和发展的关系，充分尊重城市原有肌理，实施精细化有机更新和微改造，对文物本体和历史建筑修缮保护，推动基础设施提升，植入文化商业功能，融合新业态、塑造新功能，在传承中续写城市文脉。
实施历史文化保护传承与活化利用。围绕申报国家历史文化名城，编制周口历史文化名城保护规划，科学划定历史城区和历史文化街区，积极推进历史文化街区保护改造。充分挖掘川汇区关帝庙片区、周家口三寨片区、淮阳古城区、项城汉文化园（南顿故城）、袁寨古民居文化园、鹿邑老子文化片区、扶沟大程书院、扶沟吉鸿昌将军故居等历史文化资源，持续打造一批具有周口特色的历史文化街区和重要节点。
加快旧商业街区改造提升，增强城市活力。挖掘传统商业街区、商业综合体及周边存量资源，通过优化街区规划设计、更新基础设施、提升街区风貌、植入多元业态，推进旧商业街区功能转换、产业转型、活力提升。
第二十二条 实施提升城市功能品质类项目时，着力补齐市政基础设施、公共服务设施短板，加强对现有设施的更新升级，推动数字技术在城市建设管理中的应用。
推进市政基础设施更新，加快市政公用老旧管网及城市燃气管道等管网更新改造，推动城市道路、照明、供水、排水、燃气、供热等基础设施智能化改造和地下管线信息在新型智慧城市管理中的应用。
推进提升城市公共服务品质更新，围绕城市功能完善、土地集约利用、居民方便宜居的目标，优化城市建设用地结构，优先保障城市基础设施、公共服务设施等公共利益项目。以居住社区为单元，打造一刻钟便民生活圈，加强医疗卫生、养老、教育、体育、文化、商业配套等公共服务设施建设。推动完整社区建设，将居住社区建设成为满足人民群众日常生活需求的完整单元。推进产业园区和城镇生活区设施共享、空间联动和功能融合，提升城市整体品质，促进职住平衡，加快产城融合发展。
优化城市路网体系，实施“断头路”“支小路”更新改造，畅通城市交通“微循环”，加快构建步行、自行车等慢行网络体系，实现各种交通方式便捷换乘。
加强城市精细化智慧化建设管理，推动城市更新与新基建深度融合，加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设。
第二十三条 实施提升生态环境品质类项目时，着力推进城市绿色发展和生态修复。
推进城市绿色低碳发展。以生态保护和环境治理为基础，通过EOD开发模式（生态环境导向的开发模式），实现生态建设与经济发展互相促进。坚持城市绿色发展理念，推动实现“双碳”目标。建设高品质绿色低碳建筑，推进既有建筑节能、绿色化改造。加强生活垃圾、市政污泥、建筑垃圾等固体废物分类收集、利用、处置设施建设和协同处理，推进“无废城市”建设。
实施城市生态修复工程。有序推进受损水体岸线、城市废弃地及受污染土地等生态修复，恢复城市自然生态。巩固黑臭水体治理成果，建立长效机制，实现长治久清。
优化绿化空间体系。开展生态廊道系统性、连通性建设，全面提升品质；推进老旧公园提质改造；合理利用边角地、废弃地、闲置地等建设一批口袋公园、便民绿地；推动更多单位开放附属绿化。
第二十四条 统筹城市发展与安全，稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，提升城市应急避灾能力。建立指挥统一、部门联动、军地协同、运转顺畅、处置高效的城市应急救援指挥体系。统筹城市防洪排涝，优化城市防洪排涝通道设置和滞洪蓄洪空间布局，系统推进易淹易涝片区及积水点整治，全面整治消除市中心城区积水点。加快城市建成区海绵城市建设。
第二十五条 围绕功能复合式组团片区实施开发建设和更新改造，以挖掘片区发展潜力、提升片区资源价值为目标，积极推进文旅、康养、教育等多类型城市更新项目，落实海绵城市、绿色建筑、无障碍等设计理念，完善市政基础设施、优化空间结构、升级产业布局，提升片区资源价值和人居环境。鼓励公共交通场站等与周边存量建筑一体化更新，实现公共交通与城市更新有机融合，带动周边存量资源提质增效。
第二十六条 以重点项目建设带动城市更新。结合城市重点项目建设，梳理周边地区功能及配套设施短板，推动周边老旧楼宇与传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质提升。
第二十七条 有序推进单项更新改造项目。尊重居民、权属主体意愿，整合各类实施需求，在满足规划要求、实施方案合理的基础上，因地制宜分类推进单项项目更新。
第六章 资金筹措
第二十八条 充分发挥政府与市场双重作用，多渠道筹措资金。具体包括：
（一）各级财政安排的城市更新资金；
（二）金融机构融资资金；
（三）参与城市更新的市场主体投入资金；
（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；
（五）其他符合规定的资金。
第二十九条 充分发挥财政资金的撬动作用，利用老旧小区改造、城中村改造、保障性租赁住房、排水防涝、老旧管网改造等专项资金服务于城市更新项目。
第三十条 鼓励通过地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。支持社会资本开展不动产投资信托基金、资产证券化等业务。
第三十一条 鼓励利用国家政策性资金，争取更多的国家政策性贷款用于城市更新改造项目。鼓励金融机构创新金融产品和服务方式，满足城市更新信贷资金需求。
第三十二条 做大做强政府融资平台，撬动社会力量参与城市更新，积极引导房地产、建筑施工等企业参与城市更新项目。
第三十三条 支持有良好现金流和收益支撑的城市更新经营性资产证券化，盘活存量资产。支持城市更新投资主体企业更多利用公司债、中期票据、私募等工具进行融资，提高直接融资比重。积极利用债券市场，鼓励企业在国内外发行债券。积极开展可转换债券项目、股权质押等多种融资方式试点。
第三十四条 支持城市更新融资用于项目前期征迁、后续建设等环节。鼓励将项目区域内的停车、公房、广告等经营性资产以及城市更新后形成的相关资产、特许经营权或未来收益权注入项目实施主体，平衡项目资金。
第七章 政策支持
第三十五条 更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等多种方式办理用地手续。
第三十六条 对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、省级重点项目，优先保障土地等要素供应。
第三十七条 城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理用地手续，依照法律法规规定，必须采取公开招拍挂方式的，应采取公开招拍挂方式办理用地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。
第三十八条 符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理用地手续。鼓励国有土地使用权人自行或以转让、入股、联营等方式进行城市更新改造。
第三十九条 城市更新项目周边的“边角地”“夹心地”“插花地”等不具备独立开发条件的零星土地，可以纳入城市更新项目进行整体利用，重点用于完善区域公共服务设施，符合相关条件的可以划拨或协议出让方式办理用地手续。
鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建（构）筑物，纳入城市更新项目整合实施。
第四十条 更新区域内项目的用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经认证并履行控制性详细规划法定修改程序后，可予以适当优化。
第四十一条 在城市更新中承担文物、历史文化保护责任，或存在增加城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及城市公共空间等情形的，可给予容积率奖励。
第四十二条 因历史风貌保护、危旧住房更新、旧厂房更新、重点产业转型升级需要，在满足安全要求及保障公共利益的前提下，征得相关物业权利人和利害关系人同意，更新单元内保留部分的建筑间距、退让、日照、密度、面宽、绿地率、交通、停车位、市政配套等规划指标，较实施更新前有所提升、单项更新指标不低于现状的，可根据经批准的实施方案确定。
第四十三条 城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。
第四十四条 探索既有建筑用途转换。既有建筑在符合规划和确保安全的前提下，依法征得物业权利人以及其他利害关系人同意，并经相关行政主管部门批准后，可以按照下列情形进行用途转换：
（一）老旧小区既有公共服务设施配套用房，可以根据实际需求用于市政公用、养老托育、文化教育、体育健康、医疗卫生等公共用途；
（二）既有公共管理和公共服务类建筑用途可以相互转换，既有商业类、服务业类建筑用途可以相互转换；
（三）既有建筑增（扩）建部分可以用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。
具体细则由相关主管部门另行研究制定。
第四十五条 城市更新项目中，对于保持现状建设格局基本不变，仅通过局部拆建、保留修缮、完善基础设施以及建筑物功能转换等方式开展的下列项目，不需编制控制性详细规划，以经批准的实施方案为依据，指导项目实施和办理相关手续。具体包括：
（一）改造中增加电梯、楼梯等辅助性设施；
（二）工业区在确保安全的基础上，改造中增加不超过现状建筑面积15%的连廊、改造隔层等设施；
（三）增加绿地及其配套设施、社区用房、消防用房、停车设施、变配电室、水泵房、热交换站、通信机房等公共服务和市政基础设施；
（四）不可移动文物、历史建筑进行活化利用、功能拓展，完善公共服务设施和市政基础设施，引入图书馆、博物馆、美术馆、实体书店、非遗传承场所等文化和部分经营性服务功能；
（五）地下空间在符合人防、消防等要求的情况下用于市政、交通、公共服务、商业、仓储等用途；
（六）城市更新项目中，对老旧住宅建筑原址拆除重建的，在不增加套数、满足日照、退界、消防、安全的前提下，可适当完善户型，增设物业管理、社区用房等配套设施。
第四十六条 城市更新范围内未办理不动产登记，但已取得土地、规划审批手续的现状建筑物，在属地不动产登记机构完成地籍调查后，可纳入实施方案办理相关手续。
对于审批手续不全、无任何手续、现状与原审批情况不一致等情形，各县（市、区）人民政府、管委会应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律法规等规定的，依照相关规定进行处理。能够按照现状保留并完善相关手续的建筑物，可纳入实施方案办理相关手续。
第四十七条 因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，实施主体可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事项。
第四十八条 在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可将建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
第四十九条 城市更新项目涉及征收安置的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规政策依法实施，鼓励就地、就近购买存量房安置和货币化安置。
第五十条 城市更新项目内的消防设施、消防通道等，应当按照有关消防技术标准设置。
第五十一条 各审批部门应提高审批效率，探索优化与实施城市更新相适应的审批流程，优化审批环节，实施并联审批，保障项目顺利落地。
第五十二条 符合条件的城市更新项目可按规定减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，按规定享受相关财税扶持等优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业应对安置建设项目给予支持，依法适当减免入网、管网增容等经营性收费。
第八章 保障措施
第五十三条 各县（市、区）人民政府、管委会应建立健全城市更新专项工作机制，成立城市更新议事协调机构，协调推动辖区内城市更新工作。
第五十四条 建立健全城市更新工作监督考核机制，对城市更新工作涉及的政府职能部门和相关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。对工作推进快、标准质量高的单位和个人以适当形式予以表扬，对工作落实不力、动作缓慢、完不成目标任务的单位和责任人给予通报批评。
第五十五条 各县（市、区）人民政府、管委会应严格审批项目实施方案，加强对城市更新项目实施过程和后期运营的监督管理，确保项目严格按照实施方案确定的更新目标、更新方向建设，推动项目尽快落地见效。
第五十六条 加大对城市更新有关政策和典型项目的宣传力度，提高社会公众对城市更新的认识、理解、支持和参与力度。加强对领导干部城市更新工作的政策和业务培训，切实提高各级干部专业素养和能力。总结优秀案例，推广典型经验。利用广播、电视、报刊及网络等新媒体，加强城市更新政策、成效宣传，营造良好社氛围。
第九章 附 则
第五十七条 本办法自公布之日起施行。
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